人生最大の買い物、住宅について購入なのか賃貸なのか永遠の課題を考えてみます。
この３年間ぐらい真剣に悩みました。
我が家は結果、購入しないことにしました。
購入するとしたら一番いいパターンは
「いいところに、安い価格で買う」
これは何かあったら売却できて、利益が出るパターンです。
しかしながら、いいところの物件はないか、いいところにあってもべらぼうに高い、のどちらかで、いいパターンのどちらも満たしていません。
今は不動産価格、相当高いです。
サラリーマンだけの給料では買えません。親からの贈与などの援助がないと無理です。
贈与を受けられる方は一部ではないでしょうか。
ただ、今の価格が高いかどうかはあとになってみないとわかりません。今後も値が上がるかもしれません。でも、単純に普通のサラリーマンが買えない値段ということを考えると価格は相当ピークに来ているのではないでしょうか。
値下がりするリスクとしては、
人口減少 今更ながらなので説明しません。
供給過剰 不動産デベロッパーの会社が存続するためには建て続けなければいけません。根強い新築神話もありますので、どんどん建っていくと思います。建てる場所は？というと以下２点です。
高齢者が家を手放す 老人ホームに入る、相続が起きるなど、空き家問題もあります。
生産緑地の指定解除が始まり土地が出始める 2022年からいままで生産緑地として指定を受けていたところが解除されていきます。解除されると地主は固定資産税が高くなるので、なにか対策を練らねばなりません。そしてそれを狙っていて、家を建てましょうとセールスしているのが不動産デベの動きです。なので供給過剰になっていくと思われます
東京オリンピックの反動 これはどの業界も出ている話ですね。建築業界では特にオリンピック関連で人手が不足しており、一般的な住宅にも影響が出ているといわれています。ということはオリンピックがひと段落すれば人手不足が解消される思われます。
買ったほうがいい理由として
金利が安い これは異常なほど安いです。
金利が安い分、ローンを組んで買うときに、余計な利息を払わなくて済みます。
シミュレーションをしてみました。
期間は繰り上げ返済も考慮して25年として、4,000万、5,000万、6,000万、金利を1.5、2.0、2.5、3.0のそれぞれで計算してみました。
今の状況は金利1.5％というところになりますでしょうか。
今が低金利の1.5％の時期として6,000万円の物件を買うと25年間で7,198万円です。
これは金利が3.0％のときの物件価格5,000万円 総支払7,113万円とほぼ同じということになります。
なので、物件が高くても金利が安いので、物件価格が安い時と総支払で比べてみた場合、さほど変わらないといえます。
（金額が高くなると金利負担が重くなる。安いとこの差はあまり出ない）
| 金利(%) | 借入額（万円）期間25年 | ||
| 4,000 | 5,000 | 6,000 | |
| 1.5 | 4,799 | 5,999 | 7,198 |
| 2 | 5,086 | 6,357 | 7,629 |
| 2.5 | 5,383 | 6,729 | 8,075 |
| 3 | 5,690 | 7,113 | 8,535 |
本当に手が出なくなるとしたら、金利が高くて、物件が高い場合ですね。
金利が低いうちに超長期固定にするのがいいと思います。
長期固定とローンでの最大のメリットは今後インフレが起こることです。
インフレが起これば金利は上がります。でも固定していれば関係ありません。
インフレにより給料が上がれば、ローン額は変わりませんからローンの返済は軽くなります。
今後、日本が緩やかにインフレが起こるとは思えないですが、悪いインフレが起こる可能性は高いと思っています。国債の残高がべらぼうなので。
その時に最高の恩恵を受けられると思っています。
それでも買わない理由として、
固定化されてしまう、ということでしょうか。
売却すればいいのですが、でも売る前提であるならば、そもそも買う意味がないと思いました。
経済的な面でいくと、
賃貸は結局は誰かが借金なりして保有している物件なので、物件価格に金利＋その人の利益部分、その人が払う固定資産税が乗っています。自分が不動産オーナーとして考えてみたら当たり前ですよね。
つまり賃貸のほうが経済的には不利でしょう。
でも、賃貸は流動的に対応できるという点で非常に有利です。
気軽なんですよね。
なんかあったら引っ越せます。
もちろん保有してても売却や賃貸に出すことも出来るかもしれませんが、そのたびにいろいろと考えないといけないし、諸費用も相当にかかります。
それに今子供が小学生ですが、あと15年ぐらいしたら、家を出ていくかもしれません。（というか、自立のために出て行ってほしいのですが・・・）
部屋が余ってしまいます。
この15年て考えたときに、また売却のことが出てきて堂々めぐりになります。
で、結局売る前提にあるんだったら買わないほうがいいかな、というのが結論になりました。
子供の年齢に応じて賃貸の家の大きさを変えるのもありかなと。
モノよりコト消費で考えれば、家のお金を抑えてレジャー費として使っちゃおうかと。
これから購入考える方は、買うなら早いほうがいいですよ。
子供が大きくなると、家を出ていくまでの年数が短くなります。
その家を必要とする期間が短くなってしまいます。
私は完全に値段の点も、子供の年齢で考えてもタイミングを逃してしまいましたので。
今後、リーマンショックみたいな大きい不況が来れば買うかもしれません。
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